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中国与日本房产投资哪个更靠谱?
* 来源 :http://www.vinagame68.com * 作者 : * 发表时间 : 2017-10-19 10:04

  房地产一直是投资人的最爱,利润高,那么,中国与日本房产投资哪个更靠谱?让投资人来吧!下面我们一起来看一下具体内容。

  戴周颖,有一居CEO、引力创投创始人。他帮助中国的中产阶级到海外配置资产,一年内帮新中产阶级投资近千套日本房源。本期《接招》创始人方浩对话这位海外资产配置高手,聊了聊中国的房价走势怎样?为什么要到日本做房东?在日本买房置业的收益率如何?又有哪些坑可以规避?

  戴:有一居拿下日本的房源后,进行有品质的软装,让国内买房者购买,有一居再从购房者处取得房屋的运营权,对外出租,户主按月获得租金,同时由位于日本的团队负责房屋日常出租和。而作为兄弟单位的引力创投基金,会围绕有一居的产业链上下游做投资。

  戴:现在人民币汇率动荡,做海外投资也是条不错的子,包括做债券、股票、房产。国人投资房产的热情高涨,所以当时我们选择房产这个品类。美国西海岸的房子都被中国人炒起来了,现在没有一百万美金根本做不了投资,把目标选在日本就不一样了。日本的房价比较低,在类似三里屯的核心地段买个房子也就200万人民币左右。买了长租的年化可以达到4%~6%,民宿短租的年化高的能做到17%。

  戴:去日本的中国游客越来越多。去年一年有500万中国人去日本,连续2年每年涨100%。2016年10月份已经超过了500万,数量非常大。去年有2000万人涌入岛国,酒店供应严重不足。有一居把房子拿去做民宿。去年Airbnb在日本发展特别快,很多做民宿的房东收益在2~2.5倍,这是一块很大的金山,却没有人挖掘。我们从去年开始,研究了半年日本的房产, 11月正式开始做有一居来,现在基本上所有做民宿短租的客户,获得的年化收益很高,夸张一点的可以做到17%。

  戴:200万的房子,一年下来赚34万租金。新宿的中国人很多,平均净回报能做到5%~6%以上,市场非常好。

  戴:在90年代初经历过一次大暴跌,日本自己捅破的经济泡沫。从2005年开始,整个经济正向的循环,到今天差不多十年的时间,日本的房产涨价也快将近一倍。

  戴:从2015年下半年开始,旅游带动海外投资,2015年算是元年,但是对于日本投资可能2016年算是刚开始。

  戴:去过日本,对这个国家的印象还不错的人,了解当地的房子挺便宜。基本上通过微博、百度找到我们去做投资,特别是经历过住酒店租不到,转租民宿的,民宿比酒店便宜,但依然还是很贵。110~120平米的房子在东京算是豪宅。40平米的房子在东京一晚上可以租到100美金。

  戴:相当于在国贸地段,花200万买一套房子,每年还能受到将近6%~8%的租金收益。我们的产品推出去以后,有40%复购率,东京现在的复购率最高。

  房子装修漂亮的能租到150美金一晚,1000人民币这样的。民宿的入住率也很高,然后再加上我们是互联网背景出身,知道如何在Airbnb获得更高流量,通过有一居管理,现在平均率入住率是85%,PK掉所有中国的酒店。

  戴:对的,其实跟美国也有点像,大家都很平等。其次多数人没有盈余的钱,很多钱主要花在租房、交通、吃饭、喝酒,日本人喜欢消费,不会特别想买房子。可能生两三个孩子,觉得可能要一个自己的家时,再去远郊买一套。最核心地段的公寓都是投资人买了出租的。所以说日本的租金收益一直长期很稳定,特别在东京。日本这届想搞旅游,比如在冲绳盖酒店。

  戴:是。我们帮客户买房,从中收取佣金。最后客户把房子托管给我们,平台抽取托管费。我们有一个系统,Airbnb上任何一套房子的收益全部抓下来,通过大数据看哪个区域的收益最高。其实,在Airbnb上,最好租的房子也是最贵的房子。从2017年的1月1号开始,了有一居的包租婆业务,客户不用管任何事情,我给投资人一个高于当地所有的长租租金的收益,客户把房子租给我,我来承担所有的出租风险。

  戴:通常Airbnb向租客收取几十美金的清扫费,我们把清扫费拿过来,自己定价。如果清扫费设定太高的话,总价也高,竞争力下降,所以我们会设置一个合理的参数。总体来说,按照100美金出租一套房子的话,在东京我们向客户收取25%,客户拿75%。在京都需要有牌照等各方面的运营,甚至要送租客到房子,所以我们一般收取30%。这个价位已经比周围竞品便宜了。

  戴:从几个维度讲。第一,我们买的房子很多都是二三十年的房子,在311九级地震中没有坍塌,日本的房子结构本身能抗震。所以,不需要担心。其次,如果担心地震的话,可以买地震、火灾保险。如果你买公寓的话,再买地震险其实不合算,因为只有整个楼倒掉保险公司才理赔,而通常日本的楼倒不了,还不如买一个火险,价格一般为一年几千块钱。

  戴:完全没有。有一居出来的房子全是永久产权。无非你要考虑继承权的问题,那是几十年以后的事情。

  戴:在日本,继承税起征点差不多在3000万日元,也就是200万人民币起的房子开始为起征点,起征点从5%一直到70%不等。其实有很多种方法规避掉一些不必要的费用,这里面有很多学问。

  戴:之前有一个笑话,中国一半的上市公司一年利润在深圳买不起一套房子,大股东只要抛售一个点,就可以买好几套房子,一些快被摘牌的上市公司卖了两套学区房,公司就回来了。这个是泡沫。这样下去没人好好工作,也没人愿意创业了。我们应该还是把财富放到实体经济中去。日本的地产泡沫是自己捅破的,但中国的房地产涉及很多问题,如果今年捅破,明年就出崩盘。我们只能寻找被低估的价值洼地做投资。如果投资的房子,看起来可以对冲通货膨胀,但是多年后多少人真会买你的房子?上海也出现超过3000万、4000万以上的豪宅,但交易量很低。

  戴:我觉得可能性也不会那么大。东京有一个叫天空树晴空踏的建筑物,日本一个最高的塔,往下看全是房子。东京的房子供给量高于湾区,也没有那么容易被炒起来。我们肯定是希望房子一年稳步增长几个点。

  戴:日本租客。房东没有任何理由赶你出去。在日本,带租约的房子便宜,空房子贵。因为有些人租了13年,房租还是13年前的价格,夸张一点可能是20多年前的价格。房子的价值取决于租金的高低,租金越高,房价越高。

  戴:一房一居的单身公寓好出租,一般在三五十平米。日本人比较在意隐私,不喜欢合租。公寓有个特点,房主每年要出修缮费、清理费等,物业做得比较好。

  戴:可以贷款。向在日本的中国银行、交通银行贷款,听说工商银行也开了日本直行,也可以吸纳贷款,利率也很低,差不多每年固定利率2.8%~3%,贷款年限15年,50%的首付。比在国内贷款便宜。审查流程跟国内一样,无非最后多个面试环节,需要飞到日本跟当地员工见一面,他们才放款。在东京买房只能买1982年以后的房子,严格来说是1981年5月份的房子。因为1981年5月份出台了一个新地震法,所有楼必须按照新地震法的标准来盖。但是新地震法之后的房子,会比旧的一年贵10%~15%,1982年以后到现在的房子,价格都差不多。

  方:海外物业由一居室来托管?你们目前只是分销给Airbnb,这个平台的入住率高吗?有和其他平台合作吗?

  戴:当然有合作。比如,我们跟国内的做民宿短租的平台已经在合作。另外,Airbnb其实是一个非常伟大的公司,它把我们闲职的资产以互联网的形式分享出来,Airbnb在东京有非常独特的优势。为什么?因为没有人做。Airbnb去日本的时候就它一家,然后又碰到日本这两年的游客高速增长,导致所有的人都没有地方住,酒店住满只能住民宿。Airbnb 2015年挂的房源数量一年涨了7倍,但到2016年增长停止。为什么?因为很多物业管理公司很抵制Airbnb,觉得房子不能做民宿,会影响周边邻居等等。所以,中间我们扮演了很重要的角色,帮客户挑选房子的时候,会核实这个房子能不能做民宿,

  管理员严格不严格,地段怎样,同时我们还有大量的数据分析这个地段的市场价值。

  戴:现在遇到好项目的机率越来越低,而且大家都抢得很,每一个基金都顾几十个投资经理疯狂扫项目。如何做出特色、有竞争力?所以我们围绕有一居做业务,用基金投这个领域的创业者。比如,我们投资了一个85后做的家居电商平台,叫之家优选,它有比较酷的设计师、家居厂商。